因為這幾年都看好地產(chǎn)股，經(jīng)常有朋友問我萬科、保利、華僑城怎么樣，我對萬科沒研究，本文先粗淺探討萬科優(yōu)缺點，歡迎補充，以后我再編輯完善。

萬科的優(yōu)點

1，財務穩(wěn)健，負債率低，融資利率低，融資利率基本不資本化，當做費用，對高價地還減值撥備；

2，現(xiàn)金流好，很少有地產(chǎn)公司連續(xù)幾年經(jīng)營現(xiàn)金流流入的，為了成長性，賺了就加大拿地，但萬科近5年都大幅度流入，代價也就是拿地少了，但土地大部分位于一二線，未來不愁賣。

3，管理優(yōu)秀，多年來的基因，無短板無硬傷，多元化無大成效也有一些。

萬科的缺點

1，成長性變差了，過去第一名，現(xiàn)在top3，2019年銷售權(quán)益負增長；

2，地價變高了，權(quán)益比例低，土儲相對不足，按2019上半年土地儲備16181萬方，地價6900元，2019年銷售均價15341元，地價和銷售均價不如融創(chuàng)的比例，也不如保利地產(chǎn)的比例，再乘以60%~65%的權(quán)益比例，在top5里面，市值最高，土地的家底不厚；

3，小股東損益分走凈利潤超過小股東權(quán)益，雖然管理優(yōu)秀，融資利率低，但歸母凈利潤率只有10%出頭了；

小股東權(quán)益占比31%：

小股東損益占比37%：而很多地產(chǎn)公司是小股東損益遠小于小股東權(quán)益，例如中國奧園和美的置業(yè)等，可以說萬科管理層在適當做差歸母業(yè)績。

4，與寶能、前海人壽的糾葛，管理層持股很少，管理層利益跟大股東和中小股東的利益難以一致，且寶能前海去年底剛減持低于5%的股份時候公告一次，進入萬科時候推升股價，退出萬科時滯漲也是清理之中；

5，top5中市值最高，估值最高，是否早已體現(xiàn)了所有優(yōu)點？預計2019年420億歸母凈利潤，按2019年銷量前瞻凈利潤也是420億左右，再推測2020年銷量也估計跟2019年持平，歸母凈利潤被碧桂園和恒大追上，被融創(chuàng)接近，但市值卻多一千多億，前瞻PE和動態(tài)PE都已8倍，且暫無成長性，這都是對萬科優(yōu)點的溢價，已經(jīng)溢價在此，要投資地產(chǎn)股，不如選其他的，但如果怕高杠桿又想投地產(chǎn)股，可以選萬科。

總結(jié)

萬科穩(wěn)健優(yōu)秀，土儲分布較好，拿著會比較放心，但這些優(yōu)點是否已經(jīng)用相對其他地產(chǎn)公司的溢價體現(xiàn)了？

對于我來說，除非萬科正好利用現(xiàn)金流充沛的優(yōu)點，在此拿地良機，平價多拿地，一定要恢復成長性，否則無低估無成長，吸引力不大。

萬科的變量最大的就在于成長性，但看最近幾個月公告，拿地不多也不便宜。

每人選股風格不同，自己定奪，本文陳述優(yōu)缺點為主

作者：陳海濤周游世界鏈接：xueqiu/8710966224/141343865來源：雪球著作權(quán)歸作者所有。商業(yè)轉(zhuǎn)載請聯(lián)系作者獲得授權(quán)，非商業(yè)轉(zhuǎn)載請注明出處。